Verpflichtungen beim Auszug aus der Mietwohnung

Bestehen besondere Obliegenheiten der Mieterschaft im Zusammenhang mit einem Auszug?

Der Auszug empfinden viele Menschen als eine Quelle erheblicher Anspannung. Das Verstauen des Umzugsgutes, das Leeren der Räume, die vertragsgemäße Instandsetzung des Mietobjekts sowie die Festlegung eines Übergabetermins - all dies bedarf umfassender Planung und Koordination. Obgleich die Beweggründe für eine Beendigung des Mietverhältnisses oder einen Wohnortwechsel mannigfaltig sein können, bleiben die hierfür erforderlichen Maßnahmen in ihren wesentlichen Aspekten zumeist identisch.

Allerdings stellen sich entscheidende Fragen: Welche Obliegenheiten fallen der Mieterschaft im Falle eines Auszugs zu und welche Ansprüche können sie geltend machen? Eben jene Problemstellungen erweisen sich als ausschlaggebend, da sie den Wohnungswechsel maßgeblich erleichtern oder erheblich erschweren können. Relevante Punkte, die beispielsweise bei der Übergabe des Domizils nach dem Auszug zu beachten sind, sowie die Frage, ob Vermieter einen potentiellen Nachmieter anerkennen müssen, werden im nachstehenden Leitfaden detaillierter beleuchtet.

Zusätzliche Leitfäden zum Sujet &8222;Wohnungswechsel&8220;

Hierzu zählen unter anderem die Themen Nachmieter, Wohnungsübergabe sowie das Übergabeprotokoll.

Mietrechtliche Aspekte: Umfang und Inhalt eines Auszugs

Unabhängig davon, ob die Mieterschaft beabsichtigt oder gezwungen ist, das Domizil zu verlassen, muss eine Reihe von Punkten sorgfältig beachtet werden. Zahlreiche Fehlinformationen und Legenden umranken die Fragestellung bezüglich der erforderlichen Schritte beziehungsweise der zustehenden Mieterrechte.

Es kann jedoch gravierende Konsequenzen nach sich ziehen, falls die Mietparteien, sowohl Mieter als auch Vermieter, im Unklaren über die rechtlichen Zulässigkeiten und verbindlichen Vorschriften sind.

Häufig entstehen die schwerwiegendsten Diskrepanzen im Zusammenhang mit Fragestellungen wie der Durchführung von Schönheitsreparaturen, dem Zeitpunkt des Auszugs aus der Wohnung oder bezüglich der Frage, ob der Mietzins weiterhin zu entrichten ist und in welchem Umfang die hinterlegte Kaution einbehalten werden kann. Des Weiteren können sich Schwierigkeiten ergeben, falls Mieter ein früheres Verlassen des Mietobjekts wünschen und hierfür einen nachfolgenden Mieter akquirieren. Dies kann Anlass zu Problemen geben.

Typischerweise leitet sich der Prozess eines Wohnungswechsels durch die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses ein. Abhängig davon, welche Partei die Kündigung erklärt, sind entsprechend divergierende Kündigungsfristen einzuhalten. Die genannte Frist ist dazu bestimmt, das persönliche Hab und Gut zu ordnen und zu verpacken sowie den Umzug von den bisherigen Mieträumlichkeiten in die neue Behausung zu bewerkstelligen. Sobald das Mietobjekt geräumt ist, folgen die notwendigen Schönheitsreparaturen, deren Abschluss bis zum Übergabetermin dringend angeraten ist. Nach Ablauf der Kündigungsfrist muss das Mietobjekt an den Eigentümer zurückübergeben werden, welches den Vorgang des Verlassens der Wohnung üblicherweise zum Abschluss bringt.

Wohnungswechsel: Worauf die Mieterschaft achten sollte

Eine der meistgestellten Fragestellungen in Verbindung mit einem Wohnungswechsel taucht üblicherweise dann auf, sobald das Mietobjekt geräumt ist und Instandsetzungsarbeiten anstehen. Hierbei ist prinzipiell von Bedeutung, welchen Zustand die Wohnung bei der ursprünglichen Übergabe an den Mieter aufwies, welche Regelungen im Mietvertrag getroffen wurden und die Tatsache, dass es sich ausschließlich um oberflächliche Instandsetzungen handeln darf. Dies bezieht sich auf den Zustand des Mietgegenstandes, sofern keine erheblichen, durch den Mieter verursachten Beschädigungen vorliegen, sondern lediglich normale Abnutzungserscheinungen infolge der Nutzung des Wohnraums erkennbar sind.

Es ist nicht stets erforderlich, Renovierungs- oder Malerarbeiten durchzuführen. Von Belang ist in diesem Kontext zudem, inwiefern die im Mietvertrag enthaltenen Bestimmungen rechtskräftig sind. Sofern ein Eigentümer die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an die Mieterschaft überträgt, ist dies im Regelfall nur statthaft, wenn die betreffende Vereinbarung keine rigiden Formulierungen aufweist. Wird festgelegt, dass die Mieterschaft beim Verlassen der Wohnung stets zu streichen hat, erweist sich eine solche Klausel zumeist als unwirksam. Ebenso sind bei einem ursprünglich unrenoviert übergebenen Mietobjekt allgemeine Verpflichtungen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zumeist unzulässig. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, dass Mieter die entsprechenden Vertragsbestimmungen, beispielsweise durch einen Mieterverein, hinsichtlich ihrer rechtlichen Wirksamkeit überprüfen lassen.

Auch die Thematik der hinterlegten Kaution birgt Potenzial für Komplikationen oder Fehlinterpretationen. Es wird häufig fälschlicherweise angenommen, die hinterlegte Sicherheitsleistung könnte quasi als Kompensation für ausstehende Mietzinszahlungen während der laufenden Kündigungsfrist genutzt werden. Eine solche Annahme ist indes unzutreffend. Die Mietzinsleistungen sind zwingend für die gesamte Dauer des vertraglichen Mietverhältnisses zu erbringen.

Die hinterlegte Sicherheitsleistung weist eine strikte Zweckbindung auf und darf seitens des Eigentümers ausschließlich zur Begleichung von Forderungen gegenüber der Mieterschaft eingesetzt werden. Hierzu zählen beispielsweise entstandene Beschädigungen im Mietobjekt, nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen oder auch Forderungen, die sich aus der Betriebs-/Nebenkostenabrechnung ergeben. Hinsichtlich des Mietzinses darf die Kaution ausschließlich dann herangezogen werden, sofern sich bereits Zahlungsrückstände angesammelt haben. Die Sicherheitsleistung kann in diesem Kontext zur Begleichung dieser Rückstände herangezogen werden.

Kann ein Verlassen der Wohnung noch vor dem eigentlichen Vertragsablauf realisiert werden?

Für eine Vielzahl von Mietern ist zudem von Bedeutung, ob ein vorzeitiges Verlassen der Wohnung vor Ablauf des Vertrages die ausstehenden Mietzahlungen entfallen lässt. Dies trifft jedoch zumeist nicht zu, da, wie bereits dargelegt, der gesamte Mietzins einschließlich der Vorauszahlungen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu entrichten ist. Dies resultiert gemeinhin darin, dass für einen gewissen Zeitraum ein doppelter Mietzins anfällt, welcher sowohl für die bisherige als auch für die neue Bleibe zu zahlen ist. Diese Regelung behält auch dann Gültigkeit, sofern der Mieter das frühere Domizil bereits lange geräumt hat.

In diesem Kontext erscheint die Stellung eines Nachmieters als vorteilhaft. Sollte die Mieterschaft einen solchen vorschlagen, scheint ein vorzeitiger Auszug angeblich problemlos möglich. Doch stimmt das wirklich? Das Kernproblem besteht darin, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, einen vorgeschlagenen Nachmieter anzunehmen.

Die Mieterschaft ist dazu angehalten, die gesetzlich oder vertraglich festgelegte Kündigungsfrist einzuhalten. Die Akzeptanz eines Nachmieters gilt folglich als eine Geste der Kulanz seitens des Eigentümers, begründet jedoch keinerlei Rechtsanspruch der Mieterschaft.

Ein vorzeitiges Verlassen der Wohnung ist indes auch ohne Nachmieter denkbar, so etwa, wenn die Vermieter einer frühzeitigen Beendigung der Kündigungsfrist beipflichten, da sie selbst bereits einen neuen Mietinteressenten akquiriert haben.

Das Übergabeprotokoll sowie die Nebenkostenabrechnung: Zwei essentielle Themenbereiche

Sobald der Termin für die Wohnungsübergabe bevorsteht, ist es ratsam, dass sowohl die Mieterschaft als auch der Eigentümer darauf Bedacht nehmen, dass ein detailliertes Übergabeprotokoll anlässlich des Auszugs erstellt wird. Nützliche und weitreichende Vorlagen für ein Wohnungsübergabeprotokoll sind beispielsweise unter www.formblitz.de verfügbar. Dies gewährleistet die Sicherheit beider Vertragsparteien, da hierin üblicherweise nicht nur der Zustand des Mietobjekts, sondern auch die jeweiligen Zählerstände präzise dokumentiert werden.

Die Zählerstände sind dann von Relevanz für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Der Zeitraum zur Erstellung dieser beläuft sich nach einem Wohnungswechsel auf zwölf Monate, gerechnet ab dem Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums. Verlässt die Mieterschaft beispielsweise im Monat März die Wohnung, während der Abrechnungszeitraum erst im Dezember endet, so läuft die Frist in dieser Konstellation erst zum 31. Dezember des Folgejahres aus, wodurch sich der Gesamtzeitraum auf bis zu einundzwanzig Monate erstrecken kann.

Die Betriebskostenabrechnung anlässlich eines Auszugs sollte demnach ausschließlich die anteiligen Nutzungs- und Fixkosten bis zum Ablauf des Mietvertrags umfassen. Im Falle von Nachforderungen, die sich aus dieser Endabrechnung ergeben, darf der vom Vermieter einbehaltene Teil der Kaution dann genutzt werden.

Welche Ansprüche kann der Eigentümer anlässlich eines Auszugs beanspruchen?

Es versteht sich von selbst, dass ebenso den Eigentümern im Falle eines Auszugs diverse Berechtigungen zukommen. Hierzu zählt beispielsweise die Notwendigkeit, Besichtigungen des Mietobjekts für potenzielle Folgemieter zu gestatten. Demzufolge kann von der Mieterschaft in angemessenem Umfang der Zutritt zur Wohnung eingefordert werden. Allerdings muss stets das ausdrückliche Einverständnis des Mieters eingeholt werden.

Die Schlüsselübergabe des Domizils vollzieht sich üblicherweise mit dem Auslaufen der Kündigungsfrist - typischerweise am letzten Tag der Frist oder direkt im Anschluss daran. Der Eigentümer kann sich bei diesem Übergabeprozess von einem bevollmächtigten Vertreter repräsentieren lassen. Dementsprechend ist es Hausverwaltungen, die über eine entsprechende Vollmacht verfügen, möglich, die Durchführung einer Übergabe in Vertretung des Vermieters zu übernehmen.

Wie ist zu verfahren, sollte die Mieterschaft die Wohnung nicht räumen?

Sollte ein Mieter nach dem Fristende nicht aus der Wohnung ausziehen, ist es für Eigentümer ratsam, umgehend aktiv zu werden, indem sie der fortgesetzten Inanspruchnahme des Mietgegenstandes schriftlich Einspruch erheben. Andernfalls besteht die Möglichkeit, dass sich das Mietverhältnis auf unbefristete Dauer erstreckt, wodurch der tatsächliche Auszug in weite Ferne rücken würde.

In diesem Kontext ist insbesondere der Paragraph 545 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) relevant:

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

In der Folge können sich dann Maßnahmen wie eine Räumungsklage sowie eine Zwangsräumung abzeichnen. Hinsichtlich dieser Schritte sollten sich Eigentümer jedoch unbedingt juristischen Beistand einholen.