Auflösung des Untermietvertrags ohne Vorankündigung

Sofortige Beendigung des Mietverhältnisses wegen nicht genehmigter Untervermietung: Die Hintergründe!

Es kommt nicht selten vor, dass nach einer Trennung von Lebenspartnern eine Wohnung als zu geräumig empfunden wird. In solchen Situationen erfolgt oft eine Untervermietung von Teilen der Wohnung. Auch Studierende greifen gerne zu dieser Methode, indem sie ihre Einzimmerwohnungen weitervermieten, beispielsweise während eines Auslandssemesters.

Die Tatsachenlage ist eindeutig: Eine Genehmigung zur Untervermietung muss unbedingt eingeholt werden, bevor eine weitere Person in die Wohnung einzieht. Dies liegt daran, dass grundsätzlich die Wohnung dem Vermieter gehört und er somit das alleinige Entscheidungsrecht darüber hat, wer darin wohnen darf.

Eine Untervermietung, die ohne die vorgängige Erlaubnis des Vermieters erfolgt, kann somit erhebliche Auswirkungen auf den ursprünglichen Mieter haben. Typischerweise wird hierfür eine fristlose Kündigung als angemessen erachtet, da ein erheblicher Bruch des Mietvertrags seitens des Mieters vorliegt und das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien in der Regel so stark beeinträchtigt ist, dass ein normales Mietverhältnis nicht mehr aufrechterhalten werden kann.

Darf ein Mieter seine Wohnung weitervermieten? - Was besagt das geltende Recht?

Die Untervermietung ist im deutschen Recht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Der § 540 des BGB, der die Gebrauchsüberlassung an Dritte behandelt, legt die grundlegenden Prinzipien fest, die für eine Untervermietung einer Wohnung relevant sind. Der exakte Wortlaut lautet wie folgt:

(1) Dem Mieter ist es ohne die Zustimmung des Vermieters nicht gestattet, die Mietsache einem Dritten zur Nutzung zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis mit der gesetzlich vorgeschriebenen Frist ausserordentlich kündigen, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund in der Person des Dritten vor.

(2) Überlässt der Mieter einem Dritten den Gebrauch, so haftet er für dessen schuldhaftes Verhalten bei der Nutzung, selbst wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Folglich ist nach den Bestimmungen des BGB für eine Untervermietung stets die Genehmigung des Vermieters notwendig.

Wenn eine Untervermietung trotz des Verbots des Vermieters stattfindet, wird dies als „Untervermietung ohne Erlaubnis' betrachtet und führt in der Regel zu einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter.

Achtung: Eine solche unerlaubte Untervermietung kann weitreichendere Konsequenzen nach sich ziehen, als man möglicherweise erwartet.

Dies ist nicht nur für den Untermieter ungünstig, denn gemäß § 541 BGB, der sich mit der Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch befasst, hat der Vermieter im Mietrecht das Recht und den Anspruch, den Mieter auf Unterlassung zu verklagen:

Wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung durch den Vermieter fortsetzt, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen.

Unerlaubte Untervermietung: Das Endergebnis

Als Mieter sollten Sie es tunlichst vermeiden, Ihre Wohnung unterzuvermieten, ohne zuvor die Erlaubnis Ihres Vermieters einzuholen. Ein Verstoß gegen diese Regel kann im schlimmsten Fall eine Räumungs- sowie eine Unterlassungsklage zur Folge haben.

In den meisten Fällen ist die Genehmigung eines Untermieters keine große Angelegenheit und erfordert praktisch keinen bürokratischen Aufwand. Daher ist es ratsam, als Mieter nachzufragen, anstatt das Risiko einzugehen, die eigene Wohnung zu verlieren. So werden sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter unangenehme Situationen erspart, die mit einer fristlosen Kündigung verbunden sind.

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