Grundsteuer bei unverheirateten Eigentumsverhältnissen

Gemeinsam in die eigenen vier Wände ziehen - ein Traum vieler Paare. Allerdings, was ist, wenn Sie, ohne verheiratet zu sein, ein Haus erwerben möchten? Grundsätzlich stellt dies selbstverständlich kein Problem dar. Trotzdem stehen Sie vor speziellen rechtlichen Herausforderungen. Denn unverheiratete Paare genießen in Bezug auf ihren Besitz vom Gesetz her weniger Schutz als Ehepaare. Vor dem gemeinsamen Hauskauf sollten Sie sich deswegen intensiv mit potentiellen negativen Szenarien auseinandersetzen. Auch wenn das in einer glücklichen Lebensphase sicherlich gelegentlich schwerfällt.

In diesem Blogartikel möchten wir Ihnen daher Lösungsansätze präsentieren, die unverheirateten Paaren dabei helfen können, ihre Eigentumsverhältnisse eindeutig zu regeln. Unser Ziel dabei: Ihre Interessen zu schützen und eine solide Grundlage für Ihr gemeinsames Zuhause zu schaffen.

Inhaltsübersicht

1. Wem gehört die Immobilie?
2. Unverheiratet ein Eigenheim finanzieren
3. Unverheiratet ein Haus kaufen: Rechtlich vorsorgen
   1. Der Partnerschaftsvertrag
   2. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts
4. Was geschieht bei Trennung oder Tod?
   1. Trennung: Vertragliche Regelungen, Teilungs- und Zwangsversteigerung
   2. Todesfall: Immobilie, Steuern, Finanzierung

Unverheiratet ein Haus kaufen: Wem gehört die Immobilie?

Wem gehört das Haus? Diese Frage ist einfach zu beantworten: Wer im Grundbuch eingetragen ist, ist der Eigentümer. Und zwar ungeachtet davon, wer das meiste Eigenkapital beigesteuert oder die Finanzierung unterzeichnet hat. Kaufen Sie als unverheiratetes Paar ein Haus, steht lediglich demjenigen das gesetzliche Nutzungsrecht zu, der im Grundbuch genannt ist.

Tragen Sie beide finanziell oder durch Arbeitsleistung zu Erwerb und Renovierung der Immobilie bei, sollten Sie auch beide im Grundbuch stehen. Klassischerweise gehört beiden Partnern die Immobilie dann zu gleichen Teilen. Sie können sich aber auch für ein abweichendes Besitzverhältnis entscheiden und dieses ins Grundbuch eintragen lassen.

Stehen Sie nicht im Grundbuch, haben Sie keinen rechtlichen Anspruch auf die Immobilie. Egal, in welchem Maß Sie sich finanziell beteiligt oder wie viel Liebe und Zeit Sie in das Haus gesteckt haben.

Unverheiratet ein Eigenheim finanzieren

Bei der Finanzierung spielt es keine Rolle, ob Sie verheiratet sind oder nicht. Die Bank interessiert sich ausschließlich für Ihre Kreditwürdigkeit.

Wer die Finanzierung unterzeichnet, ist ebenso für die Tilgung der Raten verantwortlich. Unterzeichnen Sie den Vertrag gemeinsam, haften Sie beide zu 100 Prozent. Das bedeutet: Begleicht Ihr Partner seinen Beitrag nicht mehr, müssen Sie einspringen und umgekehrt. Dabei spielt keine Rolle, ob Sie überhaupt beide im Grundbuch eingetragen sind und wie Sie die Eigentumsverhältnisse geregelt haben.

Unverheiratet ein Haus kaufen: Sorgen Sie rechtlich vor

Sind Sie nicht miteinander verheiratet, leben Sie auch nicht in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Demnach gibt es während Ihrer Partnerschaft weder einen gemeinsamen Vermögenszuwachs, noch ist die Aufteilung Ihres Vermögens im Falle einer Trennung oder eines Todesfalls geregelt.

Auch wenn es Ihnen unromantisch erscheinen mag, sollten Sie vor dem gemeinschaftlichen Hauskauf die Eigentums- und Besitzverhältnisse idealerweise vertraglich fixieren. Hierfür existieren verschiedene Möglichkeiten. Beispielsweise der Partnerschaftsvertrag oder die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Der Partnerschaftsvertrag

Wenn Sie unverheiratet ein Haus kaufen, können Sie in einem Partnerschaftsvertrag Ihre Besitzverhältnisse definieren. Der Partnerschaftsvertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag. Er bedarf keiner notariellen Beglaubigung, jedoch gewährleistet ein Notar eine höhere Verbindlichkeit und erschwert es, den Vertrag anzufechten.

In einem Partnerschaftsvertrag können Sie festhalten, wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat oder wem welche Möbel gehören. Vielleicht gibt es ein Erbstück, das Sie auf keinen Fall verlieren möchten?
Außerdem können Sie im Partnerschaftsvertrag regeln, was geschehen soll, falls Sie sich trennen oder Sie bzw. Ihr Partner oder Ihre Partnerin versterben.

Auch wenn wir Ihnen nur das Beste wünschen: Erfahrungsgemäß wird eine gemeinsame Immobilie im Falle einer Trennung oft veräußert. Im Partnerschaftsvertrag können Sie vorab festlegen, ob und wie das geschehen soll und wie Sie mit dem Erlös aus dem Verkauf umgehen.
Grundsätzlich erlauben Partnerschaftsverträge viel Individualität. Wir raten Ihnen, sich anwaltlich beraten zu lassen. Dann können Sie auch bei komplexen Eigentumsverhältnissen sicher sein, alles rechtssicher geregelt zu haben.

Selbstverständlich können Sie mit einem derartigen Vertrag auch Aspekte klären, die über den gemeinsamen Immobilienbesitz hinausgehen. Möchten Sie zum Beispiel eine Unterhaltsregelung treffen? Oder bestimmen, wer im Trennungsfall das Sorgerecht für Ihre gemeinsamen Kinder erhält?

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Sie können Ihre Besitzverhältnisse alternativ auch klären, indem Sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. In diesem Fall werden nicht Sie als natürliche Personen als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, sondern die GbR. Die Besitzverhältnisse klären Sie dann im Gesellschaftervertrag der GbR.

Vorteil einer GbR: Sie können die Eigentumsanteile im Gesellschaftervertrag flexibel ändern. Ein neuer Grundbucheintrag ist nicht erforderlich, da die GbR zu 100 Prozent Eigentümerin bleibt.
Ab einem gewissen Gesellschaftsvermögen - zu dem auch Ihre Immobilie gehört - müssen Sie aber über Ihre Ausgaben Buch führen. Das kann sehr aufwendig sein.

Was geschieht bei Trennung oder Tod, wenn Sie unverheiratet ein Haus kaufen?

Sie haben es in den vorherigen Abschnitten bereits gelesen: Im Falle von Trennung oder Tod sind unverheiratete Paare deutlich im Nachteil. Beispielsweise leben unverheiratete Paare nicht in einer Zugewinngemeinschaft. Aber was genau bedeutet das?

Was passiert, wenn Sie sich trennen?

Haben Sie keine Vereinbarung getroffen, gehört das Haus dem, der im Grundbuch steht. Es gibt zwar auch für unverheiratete Paare einen Anspruchsausgleich für sogenannte gemeinschaftsbezogene Zuwendungen, aber das kann kompliziert werden. Denn Sie müssen beweisen, dass Sie den Kauf in der Erwartung einer dauerhaften Beziehung getätigt haben.

Stehen Sie gemeinsam im Grundbuch, müssen Sie festlegen, wer im Haus verbleiben darf und dafür seinen Partner entschädigt. Können Sie sich nicht einigen, kann es im schlimmsten Fall zur sogenannten Teilungsversteigerung kommen. Die Teilungsversteigerung ist eine Art Zwangsversteigerung, zu der es nicht wegen Zahlungsunfähigkeit, sondern aufgrund von Streitigkeiten kommt. Wirtschaftlich ist dies in den meisten Fällen für alle Beteiligten die denkbar schlechteste Lösung.

Haben Sie zwar die Finanzierung unterschrieben, stehen aber nicht als Eigentümer im Grundbuch, müssen Sie den Kredit weiterhin tilgen, obwohl Sie keinen Anspruch auf die Immobilie haben. Zahlen Sie nicht mehr, wird es wahrscheinlich zur Zwangsversteigerung kommen.

Was geschieht, wenn Sie unverheiratet ein Haus kaufen und ein Partner verstirbt?

Daran, dass einer von Ihnen unerwartet sterben könnte, möchten Sie vermutlich gar nicht denken. Und trotzdem sollten Sie es tun. Auch Ihrem Partner und sich selbst zuliebe.

Denn Sie sind laut gesetzlicher Erbfolge nicht erbberechtigt und wenn Sie keine entsprechende Vereinbarung getroffen haben, haben Sie keinen Anspruch auf den Anteil Ihres verstorbenen Partners. Gehört Ihnen beiden also laut Grundbuch die Hälfte des Hauses, erben die Verwandten Ihres Partners dessen Hälfte. Das können Eltern, Geschwister oder Kinder aus einer früheren Beziehung sein.

Stehen Sie gar nicht im Grundbuch, können die Erben Ihres Partners Sie zum Auszug innerhalb von 30 Tagen zwingen.

Deshalb sollten Sie ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen, um einander abzusichern. Erben haben dann zwar immer noch Anspruch auf ihren Pflichtteil, aber Ihr Partner und Sie können sich ein Vorkaufsrecht oder lebenslanges Wohnrecht einräumen.

GbR: Bereits im Gesellschaftervertrag klären, was im Todesfall geschieht

Erwerben Sie die gemeinsame Immobilie als GbR, können Sie bereits im Gesellschaftervertrag festlegen, dass die Anteile des Verstorbenen auf den Überlebenden übergehen sollen (abzüglich der Pflichtteile für Erben). Stirbt ihr Partner, müssen Sie die GbR allerdings auflösen, da diese aus mindestens zwei Personen bestehen muss. Auf Sie kommen dann die Kosten für die neue Grundbucheintragung sowie die Grunderwerbssteuer zu.

Erbschaftssteuern für unverheiratte Paare

Vererben Sie einander Ihre Immobilienanteile, sollten Sie auch steuerliche Aspekte beachten. Für unverheiratete Paare liegt der steuerliche Freibetrag für Erbschaften bei lediglich 20.000 Euro. Sie müssen also mit hohen Steuerzahlungen rechnen.

Vererben Sie Ihren Anteil nicht, sondern räumen Ihrem Partner ein lebenslanges Wohnrecht ein, muss dieser keine Steuern zahlen.

Unverheiratet ein Haus kaufen: Was passiert im Todesfall mit der Baufinanzierung?

Bei der Baufinanzierung sieht es wie folgt aus: Haben Sie diese gemeinsam unterschrieben, haftet der überlebende Partner vollständig. Um die Immobilie in einem solchen Fall nicht zu verlieren, können Sie eine Restschuldversicherung abschließen. Stirbt einer der Partner, übernimmt die Versicherung dessen Schulden.

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