Mietvertrag für altes Haus

AW: Altes Haus mit Mängeln vermieten

X sollte bei diesem Vorhaben noch einen weiteren wichtigen Punkt bedenken, der ihm offenbar nicht bewusst ist:

Nehmen wir an, es gelingt mit Hilfe eines Anwalts, einen rechtskonformen und belastbaren Mietvertrag zu erstellen, der im Wesentlichen festlegt: „Der Mieter mietet das Haus im Zustand vom XX.XX. mit folgenden Mängeln, Defekten und Problemen.'

Beispielsweise ist die Dämmung unzureichend, die Fenster schließen nicht dicht, und die Warmwasserbereitung dauert lange. Und so weiter.

Dieser Zustand verschlechtert sich in der Regel von Quartal zu Quartal und von Jahr zu Jahr. Die Probleme bleiben nicht bestehen.

Die alten Fenster, die am XX.XX. „nur' nicht dicht schlossen, lassen sich zwei Jahre später möglicherweise gar nicht mehr schließen, oder das Fensterholz ist faul und bricht. Die Warmwasserversorgung, die am XX.XX. nach 60 Sekunden eine ausreichende Temperatur erreichte, liefert ein Jahr später auch nach fünf Minuten nur noch lauwarmes Wasser.

Der uralte Heizkörper, der am XX.XX. bereits in einem schlechten Zustand war (und zu 50% verrostet, was zu verminderter Heizleistung führt), ist 18 Monate später an einer Stelle durchgerostet und undicht.

Der Vermieter muss den Mangel beheben, und sein Heizungsbauer bemerkt, dass hierfür nicht nur ein neuer Heizkörper, sondern auch teilweise neue Leitungen notwendig sind, da diese zu stark verrottet sind, um an einen neuen Heizkörper angeschlossen zu werden.

Beim Versuch, den neuen Heizkörper zu montieren, fällt an 6 m² Putz von der Wand zusammen mit der Tapete.

Der Vermieter muss nun die Wand sanieren lassen. Der Maurer stellt fest, dass dies nicht möglich ist, da sich hinter der Fußleiste massive Feuchtigkeitsschäden gebildet haben. Nun muss nicht nur die Fußleiste, sondern auch ein Teil des Holzfußbodens erneuert werden, der ebenfalls durch den Feuchtigkeitsschaden beschädigt ist.

Bei der Erneuerung des Fußbodenteils im ersten Stock löst sich in Folge dessen der Deckenputz im darunterliegenden Raum im Erdgeschoss.

Nachdem die Schäden nach erheblichem Zeitaufwand und Kosten (Mietminderung?) endlich repariert wurden und der „Zustand bei der Vermietung' wieder hergestellt ist, stellt sich drei Monate später heraus, dass die alte Holztreppe ins Obergeschoss nicht nur knarzt, sondern einsturzgefährdet ist. Oder, worst case, droht eine vergleichbare Reparatur des Bodens, wie zuvor beschrieben.

Ist auch das geklärt, taucht plötzlich ein Elektrikproblem auf. Der Elektriker erklärt, dass die veraltete Installation weder repariert noch weiter betrieben werden darf und umfangreiche Neuinstallationen notwendig sind, andernfalls müssen die Stadtwerke den Strom abstellen, bis die Probleme behoben sind…

Ein guter Mietvertrag hilft hier nicht weiter, da der Vermieter nicht sagen kann: „Das Haus wurde mit einer defektgefährdeten Elektroinstallation vermietet, das war damals nicht erkennbar. Der Mieter muss nun damit leben.'

Sowohl die Bauaufsicht als auch der Stromversorger erklären diesbezüglich deutlich: „Nein!'

Die Behörde kann nötigenfalls die Elektroanlage auf Kosten des Eigentümers reparieren lassen.

Oder der Mieter wohnt inzwischen auf Kosten des Vermieters in einem Hotel oder einer Ersatzwohnung, vielleicht komfortabler als in der ursprünglichen Mietwohnung, da der Vermieter keine adäquate Ersatzwohnung bieten kann, die dem Zustand zum Zeitpunkt der Vermietung entspricht... Und wenn der Vermieter dies nicht leisten kann, kann der Mieter die Wohnung zwangsversteigern. Der erzielte Erlös, inklusive Abriss- und Entsorgungskosten, reicht möglicherweise gerade so, um Zwangsversteigerungskosten und Kosten für den Ersatzwohnraum zu decken…

(Ich hatte einmal ein 100 Jahre altes Haus, in dem viele notwendige Renovierungsarbeiten lange Zeit vernachlässigt wurden. Das möchte wirklich niemand. Und es gilt immer noch die Regel: „Neu verputzen kostet Geld und verursacht Dreck, aber ist 40 Jahre lang Ruhe. Mit „Flickwerk' werden die Probleme nur größer und die Kosten letztlich höher.')