Zurückbehaltungsrecht bei Nebenkosten für Vermieter

Das Zurückbehaltungsrecht umschreibt das Recht, vertraglich festgehaltene Leistungen zu verwehren.

Der Zweck besteht in der Durchsetzung eigener Ansprüche bzw. der Erfüllung von Vereinbarungen durch beide Vertragspartner.

Ein Kontrahent kann demnach Leistungen so lange zurückhalten, bis die andere Vertragspartei ihren Obliegenheiten aus dem geschlossenen Vertrag nachgekommen ist.

Es handelt sich um ein wechselseitiges Recht, bei dem Pflichten gegeneinander aufgewogen werden.

Die gesetzlichen Bestimmungen zum Zurückbehaltungsrecht finden sich in § Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Anwendungsbereich des Zurückbehaltungsrechts

Das Recht auf Zurückbehaltung gründet in seiner Intention auf dem Grundsatz von "Treu und Glauben" und findet im Bereich von Immobiliengeschäften, wie beispielsweise der Wohnraumvermietung, Anwendung.

Es gehört ferner zu den sogenannten disponiblen Rechten, also kann es generell vertraglich ausgeschlossen werden. Die Abmachung über einen Ausschluss ist allerdings durch die Paragrafen ff. BGB limitiert.

Das Zurückbehaltungsrecht von Mieter und Vermieter

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, wenn der jeweils andere Vertragspartner festgelegten Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Der Vermieter kann das Recht bei Mietzahlungsrückständen oder ausstehenden Neben- beziehungsweise Betriebskosten aufseiten des Mieters einfordern.

Der Mieter hingegen kann dieses Instrument nutzen, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht vorlegt oder Mängel nicht behebt.

Worin besteht der Unterschied zwischen Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht?

Ist das Wohnen in einer Wohnung aufgrund von Mängeln beeinträchtigt, hat der Mieter die Option, nach rechtzeitiger Meldung der Mängel eine Mietminderung vorzunehmen oder von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Bei der Mietminderung kann er den Mietzins bis zur Beseitigung des Mangels senken und muss den einbehaltenen Anteil nicht zurückzahlen.

Im Gegensatz dazu hat der Mieter beim Zurückbehaltungsrecht die Pflicht, das zurückbehaltene Geld nach der Beseitigung des Mangels in vollem Umfang an den Vermieter nachzuzahlen. Die Mietminderung stellt also einen dauerhaften Ausgleich dar, das Zurückbehaltungsrecht hingegen ist ein effektives Mittel, um den Vermieter unter Druck zu setzen und zur schnellstmöglichen Mängelbeseitigung zu veranlassen.

Voraussetzungen für die Anwendung des Zurückbehaltungsrechts

Damit eine oder auch beide Vertragsparteien von ihrem Recht auf Zurückbehaltung von Leistungen Gebrauch machen können, müssen verschiedene Bedingungen erfüllt sein:

• die Forderungen müssen wechselseitig sein, das bedeutet, der Schuldner ist Gläubiger und der Gläubiger ist Schuldner der anderen Partei
• die vollständige Wirksamkeit sowie Fälligkeit des Gegenanspruchs, sprich unvollkommene, zukünftige oder bedingte Ansprüche reichen nicht
• die Konnexität, also ein natürlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Ansprüchen muss gegeben sein
• kein Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts, außer aufgrund der Natur der Sache oder bei Verstoß gegen Treu und Glauben

Die grundlegende Voraussetzung für die Geltendmachung dieses Rechts ist also dasselbe rechtliche Verhältnis beider Parteien (Gläubiger und Schuldner), aus dem die jeweilige Verpflichtung bzw. Forderung resultiert.

Quellen

Joussen, Jacob: Schuldrecht I - Allgemeiner Teil, Band 1 »
Ropertz, Ulrich: Tipps zum Mietvertrag für Mieter: Fallen vermeiden - Vorteile nutzen »
Stürzer, Rudolf / Koch, Michael: Vermieter-Lexikon »