Eigentumsrecht am Garten: Zuständigkeit für die Instandhaltung

29. April 2024. Wenn Wohnungseigentümerinnen das exklusive Recht zur Nutzung einer Außenfläche erhalten, stellt sich die Frage nach der Verantwortung für Bepflanzungen, Einfriedungen und allgemeine Pflegearbeiten - und wer hierfür aufkommen muss. Die Organisation "Wohnen im Eigentum" hat die wesentlichen Aspekte beleuchtet.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gestattet einem ihrer Mitglieder durch die Gewährung eines Sondernutzungsrechts die alleinige Inanspruchnahme eines Gartens oder einer Gartenparzelle. Idealerweise wird dieses Recht bereits bei der Grundstücksteilung in der Teilungserklärung verankert; dies betrifft häufig Erdgeschosswohnungen. Ebenso kann die WEG nachträglich mittels einer einstimmigen Vereinbarung aller Mitglieder Sondernutzungsrechte einräumen.

Häufig entstehen in WEGs im Zusammenhang mit Garten-Sondernutzungsrechten Auseinandersetzungen bezüglich der Zuständigkeit für laufende Instandhaltung, sprich: Pflege, sowie für notwendige Reparaturen, wie beispielsweise die Instandsetzung von Zäunen. Ein zentraler Konfliktpunkt ist die Bereitschaft von Eigentümern ohne Gartenanteil, für Bereiche aufzukommen, die sie selbst nicht nutzen. Umgekehrt empfinden diejenigen, denen der Garten zur Verfügung steht, die Pflege als eine Selbstverständlichkeit und sind verwundert, wenn andere Mitglieder ihnen diesbezüglich Vorschriften machen möchten. Welche Perspektive ist die angemessenere?

Die Gemeinschaft hat das letzte Wort, solange keine andere Regelung besteht

Das Recht, einen Garten zu nutzen, bedeutet nicht, dass der Sondernutzungsberechtigte dort nach Belieben agieren darf. Da der Garten grundsätzlich Gemeinschaftseigentum bleibt, auch wenn er einem Einzelnen zur exklusiven Nutzung überlassen wird, obliegt es primär der Gemeinschaft, über Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen zu entscheiden, deren Ausführung zu veranlassen und die damit verbundenen Kosten zu tragen.

Eigentümer mit Sondernutzungsrecht an einem Garten dürfen diesen nur so gebrauchen, dass andere Mitglieder nicht beeinträchtigt werden. Jegliche baulichen Veränderungen bedürfen der Zustimmung der Miteigentümer, üblicherweise in Form eines Mehrheitsbeschlusses. Dies gilt beispielsweise für die Errichtung eines Gartenhauses, die Einfriedung des eigenen Gartenbereichs oder die Anlage und Erweiterung einer Terrasse.

Die Teilungserklärung liefert Klarheit

Die Teilungserklärung oder eine separate Vereinbarung kann jedoch abweichende Regelungen gegenüber dem Gesetz vorsehen. Oft sind dort beispielsweise Angaben zur zulässigen Pflanzenwahl durch die Sondernutzungsberechtigten enthalten, bis hin zu detaillierten Vorgaben für die Art der Bepflanzung.

Dem Sondernutzungsberechtigten kann die Gartenpflege obliegen

Wenn die Teilungserklärung oder eine dazugehörige Vereinbarung den Sondernutzungsberechtigten zur Instandhaltung und Pflege des Gartens oder der entsprechenden Außenfläche verpflichtet, so hat er diese Verpflichtung auch zu erfüllen. Eine sachgemäße Gartenpflege, die sich im üblichen Rahmen bewegt, wird hierunter verstanden - dies schließt typischerweise Tätigkeiten wie Rasenmähen, Bewässern von Pflanzen und Baumschnitt ein, gemäß einer weit verbreiteten rechtlichen Auslegung.

Kostenrisiko liegt im Zweifelsfall beim Sondernutzungsberechtigten

Im Hinblick auf die Kostenfrage impliziert die in der Teilungserklärung oder der Vereinbarung festgelegte Verpflichtung zur Instandhaltung und -setzung im Zweifel, dass der Sondernutzungsberechtigte allein für die finanziellen Aufwendungen dieser Maßnahmen aufzukommen hat (vgl. BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16). Dies gilt selbst dann, wenn die Kostentragungspflicht nicht explizit in der Teilungserklärung oder der Vereinbarung erwähnt wird.

Empfehlung von "Wohnen im Eigentum":

• Um Missverständnisse und potenzielle Konflikte innerhalb Ihrer WEG zu vermeiden, ist es ratsam, die Instandhaltung und Instandsetzung des Gartens oder der Außenfläche vertraglich zu regeln. Eine solche Vereinbarung sollte im Grundbuch eingetragen werden, um Rechtsnachfolger zu binden und somit auch nach einem Eigentümerwechsel Gültigkeit zu behalten.
• Planen Sie den Erwerb einer Wohnung im Erdgeschoss? Achten Sie genau darauf: Nur wenn die Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht vorsieht, können Sie sicher sein, den Garten oder die angrenzende Außenfläche vor Ihrer Terrasse tatsächlich exklusiv nutzen zu dürfen.
• Sind Sie ein begeisterter Hobbygärtner? Dann prüfen Sie vor dem Kauf sorgfältig, ob die Teilungserklärung (oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft) auch die Pflichten bezüglich der Gartenpflege und Instandhaltung sowie die damit verbundene Kostenübernahme klar regelt.
• Als Mitglied von "Wohnen im Eigentum" lassen Sie Ihre Teilungserklärung vor einem Kauf oder bei bestehenden Unstimmigkeiten in Ihrer WEG von einem unserer Spezialisten prüfen. Weitere Details zur Vertragsüberprüfung finden Sie unter: https://www.wohnen-im-eigentum.de/beratung/vertragspruefung
• Haben Sie Fragen zu Sondernutzungsrechten sowie den damit einhergehenden Verantwortlichkeiten und Kosten? Als Mitglied können Sie gerne zunächst eine kostenlose telefonische Rechtsberatung in Anspruch nehmen. Nähere Informationen und Terminvorschläge erhalten Sie hier.